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华联控股2020年半年度董事会经营评述

发布时间:2020-08-30 16:46    来源媒体:同花顺

华联控股(000036)(000036)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

经营环境变化及判断:

2020年1-6月,根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为6.94亿平方米、6.69万亿元,同比分别下降8.4%、5.4%,全国房地产累计投资、土地购置面积、房屋施工面积分别为6.28万亿元、0.80亿平方米、7.93亿平方米,同比分别增长1.9%、下降0.9%、增长2.6%。

2020年初,受新冠疫情的冲击及影响,国内经济基本陷入停滞状态,一季度GDP更录得自改革开放以来的首次负增长。

自3月份起,国内疫情逐渐得到基本控制。为应对疫情冲击及影响,推动各行各业加大复工复产力度,国家实行了三次降准、多次进行公开市场操作及减税降费等逆周期调控,释放流动性1.75万亿,以保持市场流动性的合理充裕,同时下调贷款市场利率,降低企业融资成本,出台帮扶中小企业等措施,支持实体经济快速或全面复工复产。至本报告期末,国内经济恢复平稳运行,呈现逐季向好趋势。

房地产市场方面:一是受新冠疫情影响,2020年2月成交量创出近十年新低,在上述积极货币政策和稳健财政政策,以及提前预售、延迟交房、降低人才引进门槛和购房补贴等行业利好因素的合力刺激下,房地产市场销售在二季度迅速回暖,5-6月成交量已超过近三年同期的平均水平,改善性需求成为拉动市场恢复稳定发展的主要动力,其中长三角区域复苏最为明显。至本报告期末,全国房地产累计投资指标恢复了正增长。二是不将房地产作为短期刺激经济的手段,“房住不炒”仍是房地产调控监管主线,多个城市撤回了涉嫌触及限购、限贷等监管底线的楼市新政;此外,积极的货币政策和稳健的财政政策、“因城施策”成为促进本轮房地产行业快速恢复平稳运行的重要保障,房地产在稳增长及拉动相关行业恢复性发展等方面保持较强韧性。

展望下半年,一是新冠疫情的国际蔓延趋势仍在持续,全球经济形势复杂多变,复苏进程缓慢。二是面对疫情反复、政治摩擦、经贸壁垒等多种不确定性风险,我国经济面临较大下行压力。三是房地产调控监管依然严厉,松绑可改善的空间小,房贷利率可下调空间不大。四是一线及核心热点城市继续领跑市场,房地产市场区域分化特征明显。五是大房企的竞争优势凸显,去化速度及效果明显优于中小房企,行业竞争更趋白热化,中小房企面临较大转型或生存压力。

国家今年不设GDP增长目标。“六稳”和“六保”是今年最重要的工作目标,其中,“稳就业”与“保民生”为首要任务。2020年4月,中央政治局会议明确:运用降准、降息、再贷款等手段,保持市场流动性的合理充裕,支持经济发展;下调信贷市场利率,降低融资成本,促进企业全面复工复产与稳定发展。房地产在稳经济中的作用不可或缺,行业发展应以稳为主,“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年房地产发展的主基调。房地产在下半年稳健偏松的金融环境中将继续受益,房企融资成本和居民的购房成本双双下降,有助于刺激自住和改善型等刚性需求的充分释放,有利于维护房地产市场恢复稳定与平稳发展,预期房地产市场不会出现大起大落的情形,将继续沿着政策调控导向,实现平稳有序发展。但由于国家对房地产实施的严厉调控与监管仍在持续以及受年初新冠疫情事件等不利因素冲击及影响,预期全年房地产销量、价格、投资、新开工等指标将出现不同程度的负增长或滞涨,区域市场的结构性分化情况会更加明显。

公司经营与管理情况:

(一)房地产项目开发与运营

目前,公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内,在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下:

1.杭州方面

(1)“UDC.时代广场”城市综合体项目

“UDC.时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”(写字楼)、“钱塘公馆”(商住)和“全景天地”(万豪酒店)组成。

“时代大厦”项目:由A、B两幢塔楼组成,其中:A栋已出售,B栋自持出租。年初突如其来的新冠疫情,给各承租企业带来许多困难和压力,部分租户相继提出退租。公司通过主动采取减租优惠等措施,稳定核心老客户,并与其达成续租协议;同时积极发展新客户,引入浙金产融等品牌企业进驻,以缓解新冠疫情对企业所带来的冲击和影响。报告期内,该项目实现租赁收入4,716万元,出租率81.51%。

“钱塘公馆”项目:为提升产品价值,在工程上对“钱塘公馆”进行完善和提升的同时,营销上以“时间的座标”为全年传播主题,线上推出“当代大宅生活观”和“当代大宅城市观”两大系列专题;另外开通“钱塘公馆”官方抖音账号进行视频推广工作。报告期内,该项目新增合同销售金额3.1亿元,实现确认销售收入金额4.34亿元。

“全景天地”项目:报告期内,“万豪酒店”实现营业收入2,821万元。该项目经营受新冠疫情的冲击和影响较大,特别一季度经营收入出现断崖式下跌,近期客房入住率已逐步回升至80%左右。此外,该项目的土地复核验收及2号楼的销售审批工作尚在进行当中。

2.深圳方面

(1)深圳宝安“华联城市全景”项目

报告期内,该项目剩余尾盘在销售,实现确认销售收入3,550万元。

(2)深圳南山“华联城市商务中心”项目

该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目,分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。本着文明施工、绿色施工、智慧化工地等标准化开发建设原则,该项目成为了“深圳市安全文明标准化工地、质量观摩工地”,并凭借过硬品质,获得了“2019中国年度影响力城市综合体”、“2020中国年度影响力城市综合体”等荣誉。

销售方面:完成新增销售金额10.8亿元,实现确认销售收入14.69亿元。其中,T5栋(公寓)累计销售金额14.07亿元,累计销售面积2.3万平方米,占可售面积的93.10%。T3栋(产业办公)累计销售金额7.17亿元,累计销售面积1.36万平方米,占可售面积的38.57%。

工程建设方面:T5栋户内精装工程完成85%,基本完成空调室内机安装,空调室外机安装完成80%。T1栋已取得竣工验收备案表,完成负一层地坪漆施工,负二层地坪漆施工完成60%。

南区工程:T2栋主体结构核心筒封顶,外框混凝土完成至27层;T4栋于5月封顶,屋面防水施工完成。T2栋转换梯、T4栋售楼电梯安装完成50%。T2栋清水房、T4栋样板房精装完成30%。T2、T4栋幕墙分别完成25%、30%。

(3)深圳“华联南山A区”项目

该项目为公司在深圳区域进行的第三个城市更新项目。报告期内,该项目正在进行更新方向调整等相关工作,公司于2020年5月取得深圳市南山区住房和建设局《关于将华联A区通过城市更新“工改保”项目纳入保障性安居工程建设计划的复函》,原则同意将该项目纳入南山区2020年保障性安居工程建设计划。公司目前正在完善相关方案,推进项目进展。

(二)物业经营业务

报告期内,沪深杭三地物业租金及管理费收入1.63亿元(含酒店收入),同比下降25.57%,收入下降的原因是:受到新冠疫情的冲击、影响所致。

报告期内,一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司成立了“新冠疫情防控”工作领导小组,统一安排并落实政策宣传、人员管控、体温测量、现场消毒、物资保障、隔离人员服务、快递分派、员工关爱等各项具体工作,较好地保障了客户和员工的健康与安全。截至目前,公司沪深杭三地项目均未发现疑似病例或确诊病例的情况。二是积极做好受疫情影响商户的租金减免工作。根据深圳市政府的有关规定,参照周边同行做法,从稳定公司全年物业经营工作出发,对220家商户进行了减免租金等优惠措施,减免租金合计约400万元,有效地稳定老客户、稳定出租率。三是积极开展“华联城市商务中心”招商工作。组织了多次与意向大客户的远程视频会议或面对面商务谈判等交流活动,完成了该项目招商租赁工作分析报告,完成了T1栋写字楼部分首席租赁代理招标文件。四是确保安全生产。全面落实2020年度安全生产责任书;编制安全生产年度工作计划;开展应急演练工作,定期组织安全检查及专项检查;策划并组织了6月的“安全生产月”活动;多次组织、开展关于复工复产和安全生产知识的在线培训。五是进一步强化人事、财务和运营管理等内部管理工作,提升物业经营管理水平,更好地服务于房地产主业。

新增土地储备项目

无新增

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

主要项目出租情况

土地一级开发情况

□适用√不适用

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

一是要立足主业,坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展策略,加大产业升级、转型的拓展力度,积极寻求与房地产相关的投资项目,在产品类型、业态上有所突破。二是继续秉承积极稳健原则,积极拓宽眼界,寻找新的投资机会,培育新的利润增长点。三是稳中求变,发挥上市公司平台价值与作用,探索资本运营的新途径,通过实行产业经营与资本运营相结合方式,突破发展瓶颈,促进可持续发展。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

√适用□不适用

截止2020年6月30日,本公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况如下:

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

□适用√不适用二、公司面临的风险和应对措施 新冠疫情对世界经济的冲击和影响是划时代的,直接导致比金融危机更严重的经济衰退,而且新冠疫情目前在个别发达国家和一些发展中国家中仍没有得到基本控制,疫情后续发展的不确定性或局部反复风险,将会影响国内外经济的复苏进程。 面对错综复杂的国内外形势:一是公司需要保持战略自信、战略定力和战略眼光,要进一步加强对经济和行业形势、政策的前瞻性研究,增强预判力,同时提高对风险因素的控制力和应变能力。二是公司继续以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针,统揽全局,创新实干,加快推进企业的产业升级及转型发展步伐,进一步提升整体经济实力和竞争能力。三是公司将重点推进“华联城市商务中心”北区项目和“钱塘公馆”项目销售工作,同时抓好“华联城市商务中心”南区工程项目的工程建设工作,以确保企业有稳定的销售收入,实现今年业绩继续保持平稳或增长目标。三、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早,城市更新项目用地又为公司存续的工业土地,与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。 2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验,从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式,有利于持续推进“华联城市商务中心”、“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。 3.公司物业经营业务由专业化、规范化逐步迈向专业化、规范化、规模化、效益化,随着经营性物业体量的逐步增大,租金收入逐年增加,物业经营将发展成为公司的一个重要产业,同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良,财务稳健,现金流充裕,有利于推动公司未来的产业升级及转型发展战略。

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