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房地产行业点评:1-3月房地产投资超预期

发布时间:2017-04-17    研究机构:中泰证券

成交量:调控叠加周期下行,增速如期回落。2017年1-3月份,商品房销售面积累计同比+19.5%(2016全年+22.5%,2017年1-2月+25.1%),增速在年初的反弹后延续下行趋势。受益于一二线城市限购后的投资性需求溢出效应,三线城市表现显著好于受调控的一二线城市。随着货币政策的收紧,预计三四线城市的销售增速也难以为继,增速维持下行趋势。根据过去几年情况来看,地产小周期一般为2-3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已确立。去年12月中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”、“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,预计今年地产基本面将以平稳为主基调。而根据历史的经验来看,政策的转向要等到地产投资和房价的回调同时兑现,而目前房地产投资不断超预期,今年房企拿地新开工热情不减,因此我们认为短期内政策不会发生转变。

房价:短期企稳,长效机制逐步兑现。短期来看,全国大中城市新房价格环比涨幅进一步收窄;一线城市房价在政策调控后的平稳表现主要由于高端楼盘预售证未发放、开发商被限价导致,因此近期房价数据的下跌并不代表房价真正开始回调。根据过去的经验,一、二线城市价格环比下降需要等到去化周期恢复到12个月以上,目前地产公司在手现金充沛、推盘压力不大,因此我们预计价格若发生回调需要等到2017年年末至2018年年初。长期来看,在人口红利逐渐消失、区域分化愈加显著的背景下,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价走势更多取决于货币宽松的持续性。而去年12月的中央经济工作会议提出要把防控金融风险放到更加重要的位置,在今年美联储连续加息以及国内资产泡沫积聚的双重压力下,国内货币政策已定调稳健中性、不具备进一步宽松的空间,因此房价不具备再次大幅上涨的可能。除此之外,房地产调控的长效机制也在逐步兑现,包括以雄安新区、粤港澳大湾区为首的城市群建设、增加土地供给等符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。我们认为,随着这些长效机制的逐步落地,商品房价格会受到进一步控制。

地产投资:投资/新开工增速超预期。2017年1-3月份,全国房地产开发投资累计同比增长11.2%,增速比1-2月份提高2.2个百分点;1-3月,房屋新开工面积累计同比增长11.6%,增速比1-2月提高1.2个百分点;1-3月,房地产开发企业土地购置面积同比增长5.7%,增幅比1-2月份收窄0.5个百分点。目前房企普遍库存偏低,且从年报来看房企账上现金充裕,短期负债占总负债比处于历史低位,我们认为地产公司即使在成交增速下滑状况下也会在短期内继续维持一定的新开工进度以补充库存,预计2017年全年新开工增速8%,地产投资增速5%。1-3月份,房地产开发企业资金来源同比增长11.5%,增速比1-2月份小幅上升4.5个百分点。其中去年一季度增长最迅猛的个人按揭贷款同比增速自10月起有明显放缓,已从去年全年的46.5%连续回落至1-3月的18.6%。随着地产企业融资窗口的收紧和限贷导致的个人住房贷款下降,预计地产开发企业资金来源将在今年一季度到上半年持续下滑,趋势转向需待调控政策有所放松。

投资建议:近期受雄安新区和粤港澳大湾区主题催化,地产板块中布局京津冀地区和粤港澳大湾区的地产股涨幅较好。政策不断催化所带来的主题板块性机会外,房地产的基本面也持续超预期,万科和蛇口一季度销售额同比增长100%,金地48%,地产股的分化很明显,行业集中度进一步提高。我们认为在主题催化下地产板块的平均P/E被拉高,未来地产龙头股一定会有一波估值修复。建议关注:1)有产业园区开发经验的房企,如招商蛇口、滨江集团等;2)销售高增速房企,如万科、新城控股等3)国企改革、重组、转型预期的地产公司:华联控股(000036),鲁商置业等。

风险提示:货币政策收紧等。

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